굿비즈부동산ㅣblog

정부가 사실상 증세에 나서면서 전국의 주택 증여 건수가 해마다 늘어나고 있습니다. 정부가 양도소득세·보유세를 강화한 것은 물론 연 2000만원 주택 임대소득에도 세금을 부과하기 시작했습니다. 그 결과 자녀 혹은 손자녀에게 증여를 하는 사례가 즐면서 증여 건수는 2013년(5만4000건)에서 2019년(11만건) 사이 2배 정도로 늘었습니다. 올해 들어서는 1~5월에만 증여가 5만건 이뤄져 연말이 되면 증여건수가 역대 최다였던 2018년(11만1863건)을 넘어설 것이란 전망이 나옵니다. 부동산 세법이 복잡해지면서 증여 방식과 시점에 대한 전략도 필요하게 됐습니다. 자녀가 왕성하게 경제활동을 하는 시기에 재산을 물려줌으로써 절세 효과를 극대화하고 가족 간의 갈등과 같은 문제도 방지할 수 있습니다. 재산이 ..

주택임대사업자를 등록하면 의무임대기간에 따라 취득세·재산세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 다양한 혜택이 있지만 그에 따르는 의무사항과 제한사항이 뒤따르게 되어 번거로운 일이 발생하기도 합니다. 주택임대사업자 등록시 반드시 지켜야 할 것과 5% 인상이 가능한 경우와 그렇지 못한 경우를 살펴보도록 하겠습니다. ◈ 주택임대사업자가 반드시 지켜야 할 사항 1. 의무임대기간 준수 - 의무임대기간 : 단기(4년), 장기일반(8년) -의무임대기간 내 양도금지 :위반시 과태료 3천만원 -의무임대기간 내 매각방법 : 매매계약서상 임대사업자 지위 포괄승계 2. 임대료 증액 제한 : 연 5% -실질적으로 2년 계약시 5% 상한 적용 3. 표준임대차계약서 사용 및 임대차계약 신고 -계약 체결일로부터 3개월 이내에 시·군·구..

사무실을 계약하면 상가임대차보호법을 적용받을 수 있다는 것도 확정일자를 받으면 우선변제 받을 수 있다는 것도 모르시는 분들이 생각보다 많습니다. 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 상가임대차보호법 적용을 반드시 알아두시기 바랍니다. ▣ 확정일자는 무엇인가? 건물 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 사무실을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 세무서장으로부터 확정일자를 받아 놓으면 등기를 한 것과 같은 효력을 갖습니다. 만약 임차 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 이는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세 사업자들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 제정된 [상가건물..

임차보증금은 누구에게나 결코 적은 금액이 아닙니다. 더군다나 임대인의 건물이 경매나 공매로 처분되는 경우 우선순위에 밀려서 소중한 임대보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 상황을 대비해서 '확정일자'를 반드시 받아두는 것이 좋습니다. 주택과 마찬가지로 사무실을 임차할 때도 확정일자를 받아두는 것은 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 매우 중요한 일입니다. ▣ 확정일자란 무엇인가? 확정일자란 건물 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 사무실을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 세무서장으로부터 확정일자를 받아 놓으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지게 됩니다. 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금..

내 집을 마련하고 소유권을 이전할 때 발쌩하는 거래세가 바로 취득세입니다. 보통 취득세를 비롯해 농어촌특별세, 지방교육세 등이 집을 구입할 때 고려해야 할 세금입니다. 집을 구입할 때 체크해야 할 취득세에 대해 알아보고 취득세를 줄일 수 있는 방법은 없는지 살펴보기로 하겠습니다. 취득세란 무엇이며 부동산 취득세율은? 취득세란 일정한 자산의 취득에 대하여 부과되는 조세로 주택을 구입했을 때에도 취득으로 판단해 취득세가 부과되는데요. 여기서 취득이란 돈을 주고 구입하거나 신축한 부동산, 또는 교환이나 상속, 증여로 부동산을 받았을 경우만 해당이 됩니다. 부동산 취득세는 취득 원인과 가격, 물건에 따라 세율이 다르게 측정됩니다. 매매에 대한 취득세율은 6억원 이하의 경우 1%, 6억원 초과 9억원 이하의 주택..

2018. 10. 16일에 상가임대차보호법 개정이 시행된지 벌써 2년째를 맞이하고 있습니다만 소급적용을 받아 최초 계약일부터 10년 임대가 가능한지 아니면 5년밖에 보장받지 못하는 건지 궁금해하는 임차인을 위해 개정된 내용과 소급적용 여부, 계약갱신요구(청구)권에 대해 정리해 보았습니다. 그동안 궁금했던 내용이 말끔히 해소되리라 확신합니다. 상가건물임대차보호법 개정안 개정된 상가건물임대차보호법 개정안을 살펴보도록 하겠습니다. 제①항에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 따라서 ..

광교신도시의 최근 모습 청와대가 최근 집값이 급등한 수원·용인·성남(수용성) 지역에 부동산 규제를 강화하겠다는 입장을 여당 지도부에 전달했지만 선거전 악영향을 우려해 수요성 규제는 절대 안된다며 반대입장을 낸 것으로 전해졌습니다. 총선이후로 늦춰달라는 요구룰 2번이나 했다고 합니다. 쟁점은 현행 부동산 규제지역을 확대하는 것으로 수용성에서 투기과열지구로 지정된 곳은 성남 분당구뿐입니다. 규제 수위가 낮은 조정대상지역은 성남 전지역과 수원 영통구 광교신도시 및 팔달구, 용인 수지구·기흥구입니다. 하지만 수용성 대부분의 집값이 지난해 말과 비교해 가파르게 오르면서 규제지역을 확대해야 한다는 주장이 나오고 있는 것입니다. 한국감정원에 따르면 지난해 10월 대비 올해 1월까지 3개월 간 수원의 주택매매가 상승률..

계약 후 빌딩 가격이 상승세를 타기 시작하면 건물주가 갑자가 계약을 파기하자고 나오는 경우가 종종 있습니다. 부동산 매매계약이 성립된 이후에도 매도인이나 매수인 이해관계에 따라 계약이 해지되는 일이 종종 생깁니다. 매도자가 해약을 요구하는 가장 큰 원인은 계약 이후 부동산 가격이 급격히 오르는 경우가 대부분입니다. 반면 매수자는 투자 판단을 잘못했거나 잔금을 지급할 수 없는 경우 해약을 요구하게 됩니다. "중도금이 지급된 상태에서는 마음대로 해약하지 못한다" 해당지역이 정비나 개발 등 새로운 변화가 찾아올 때 매도자 입장에서는 추후 부동산 가치가 상승하여 매매가를 더 높여볼 수 있겠다는 생각에 매매계약을 해지하고 싶겠지만 현행법상 해당 부동산 계약이 정당한 계약일 경우 매수자가 계약금과 함께 중도금까지 ..

2020년 쥐의 해가 밝았습니다. 쉼없이 발표되는 부동산대책에 정신을 못 차릴 지경입니다. 작년 12·16 부동산 대책도 강력하다는 평가를 받고 있습니다. 2020년 부동산 시장은 어떻게 될 것이며 투자전략을 어떻게 세워야 좋을지 알아보도록 하겠습니다. ▣ 2019년 주택시장 2019년 주택시장은 지역별 촤별화가 심한 한 해였습니다. 2018년 9·13대책으로 안정적 흐름을 보이던 주택 시장은 2019년 분양가상한제 발표 등으로 정부 의도와는 달리 상승폭을 키워왔습니다. KB부동산 리브온에 따르면 2019년 12월 30일 기준 서울 아파트 가격 상승률은 3.27%(강북 2.5%, 강남 3.9%)로 마감하였고 대전광역시가 7.34%로 전국에서 가장 높은 상승률을 보였습니다. 반면 울산은 -4.41%로 광역..

요즘 아파트에 대한 규제가 많다 보니까 오피스텔에 투자하려는 분들이 많습니다. 아파트와 오피스텔에 대한 구분이 애매할 정도로 아파트와 같은 최적화된 설계와 커뮤니티 시설을 갖춘 주거용 오피스텔이 증가하면서 실거주는 물론 투자수요도 흡수하고 있습니다. 새 주택을 선호하는 경향이 강해지고 있고 교통이 편리한 오피스텔 입지와 거주하는 것을 선호하는 신세대가 늘고 있는 것도 오피스텔이 인기 투자 종목으로 떠오른 이유이기도 합니다. 하지만 잘못 사면 세금폭탄을 맞을 수도 있기 때문에 잘 알아두어야만 실패하지 않을 것입니다. 오피스텔 투자나 실입주를 고려하는 분들이 가장 궁금해 하는 내용을 위주로 정리해 보았습니다. 1. 오피스텔은 사용목적에 따라 다르다. 오피스텔을 주거용으로 사용하면 조정대상지역에서 다주택자를 ..

연말정산시 꼭 필요한 월세 소득공제 방법을 알려드립니다. 무주택자인 경우 2019년 귀속분에 대해 연말정산시 꼭 필요한 월세 소득공제 방법을 알려드립니다. ◈ 월세소득공제란? 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주(단독세대주 및 일정 요건의 세대원 포함)로서 총급여액이 7천만원 이하인 근로소득이 있는 거주자가 국민주택규모의 주택 또는 기준시가 3억원 이하 주택(주거용 오피스텔, 고시원 포함)을 임차하기 위하여 지급하는 월세액(750만원 한도)의 10%(12%)에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제한다. (조세특례제한법 제95조의2 월세액에 대한 세액공제) 2019. 2.12에 속하는 과세기간에 직브하는 월세부터 국민주택규모보다 크다고 하더라도 기준시가 3억원 이하의 주택을 임차한 경우..

연 2천만원 이하 주택임대소득은 2018년 귀속분까지는 비과세 대상이었지만 2019년 귀속분부터 과세 대상으로 전환됩니다. 2주택 이상 소유자 등이 지난해 벌어들인 2천만원 이하의 주택임대소득에도 올해 11월부터 건강보험료가 부과됩니다. 9일 보건복지부와 건강보험공단, 국세청 등에 따르면 건강보험 재정 확보 차원에서 '소득이 있으면 보험료를 부과한다'는 원칙에 따라 연 2천만원 이하 주택임대소득에 대해서도 오는 11월부터 건보료를 매깁니다. 건보료가 부과되는 소득은 '세금이 매겨지는 주택임대소득'으로 임대사업자 등록 여부와 공제율 등에 따라 개인별로 과세소득 액수는 달라집니다. 임대사업자로 등록했을 때는 필요경비율 60%, 기본공제 400만원을 미등록 때는 필요경비율 50%, 기본공제 200만원을 각각 ..

빠르면 3월부터 수도권 일대 주택 매수자가 집값 조달 경위를 신고하기 위해 제출하는 자금조달계획서가 증여세 등의 납세 대상자를 바로 가려낼 수 있을 정도로 매우 촘촘해집니다. 특히 투기과열지구에서 9억원 넘는 집을 살 때는 매수자가 자금조달계획서 내용을 입증할 증빙서류도 내야 하는데 서류의 종류가 15종에 달합니다. 보유 에금에다 주식을 처분하고 대출을 낀 다음 증여도 받아 집을 산다면 떼야 할 서류가 10개에 달할 것으로 보입니다. 7일 주택업계에 따르면 국토교통부는 최근 이 같은 내용을 담은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령과 시행규칙 개정안을 입법예고 하였습니다. 앞서 정부는 작년 12·16 대책을 통해 자금조달계획서 항목을 상세하게 나누고 투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 구매한 경우에..

정부가 '부동산 세금'을 계속 강화합니다. 주택시장 안정화 조치의 연장선으로 서울과 일부 경기 지역 등 조정대상지역에서 일시적으로 집을 2채 보유하게 된다면 1년 안에 한 채를 정리해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다주택자 '집 팔기'를 유도하기 위해 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택에 대해 6월 말까지 한시적으로 양도세를 중과하지 않습니다. 또 32조원에 달하는 3기 신도시 토지보상금이 풀려 부동산시장을 자극하지 않도록 현금 외 보상혜택을 늘립니다. 기획재정부는 5일 이런 내용을 담은 '2019년 세법개정 후속 시행령 개정안'을 발표했습니다. 시행령 개정안에는 지난달 16일 정부가 내놓은 '주택시장 안정화 방안'(12·16 부동산대책)도 반영됐습니다. 우선 양도세 감면 혜택의 조..

· 일반적으로 주택 전·월세(임대차) 계약시 보증금 보호를 위해 주택인도, 전입신고, 확정일자만 받아놓으면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 물론 틀린 것은 아니지만 신탁등기된 주택일 때는 그 상황이 다릅니다. 신탁등기된 부동산 임대차 사고 대부분이 등기상 소유자인 신탁회사(수탁자)와 계약을 맺지 않아 경매나 공매로 넘어갈 경우 소유자인 신탁회사에 임대차계약을 주장하지 못하는 경우가 많습니다. 신탁 등기된 부동산 임대차 계약시 주의할 점을 알아보도록 하겠습니다. 주택전·월세 임대차 계약시 주의할 사항 1. 임대차 계약은 반드시 등기 소유자와 체결할 것 신탁등기가 되어 있는 주택을 전세를 얻을 경우에는 임대차계약은 신탁회사와 하는 것이 원칙입니다. 물론 신탁등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인인 경우에는 보증..