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정부가 주택 부동산 규제를 강화하면서 갈 곳 없는 부동산 자금이 생활형 숙박시설(레지던스)로 몰리고 있습니다. 과거 정부가 주택 안정화를 위해 아파트를 규제하면 수익형 부동산인 오피스텔, 상가로 부동산 자금이 몰리는 경향이 있었으나, 요즘은 오피스텔이나 상가 시장도 공급과잉에 법적 규제가 강화되면서 투자여건이 나빠지자, 규제를 받지 않으면서 실거주는 물론 임대, 숙박업까지 가능한 생활형 숙박시설에 투자하는 수요가 증가하고 있는 것입니다. 특히 저금리 바람을 타고 수도권을 중심으로 집값 상승이 지속되면서 풍선효과로 수도권 생활형 숙박시설도 높은 프리미엄을 형성하기도 했는데요. 이 때문에 서울 수도권에 분양하는 생활형 숙박시설에는 유망 투자처를 중심으로 빠른 물량 선점에 나서려는 움직임이 분주합니다. 생활형..

2012년 보건복지부가 레지던스를 새로운 형태의 숙박업으로 인정하고 이를 기존의 숙박업과 별도로 관리하기 위해 「공중위생관리법」 시행령에 ‘생활형 숙박업’을 추가하였습니다. 또 레지던스는 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념이며 호텔식 서비스가 제공되는 주거시설을 말하지만, 주택법이 아닌 「건축법」의 적용을 받습니다. 공중위생관리법 제2조 제1항 제1호에 따르면 공중위생영업이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리 서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ위생관리용역업을 말하고, 동항 제2호에서는 공중위생영업의 하나로서 숙박업을 정의하고 있습니다. 또한 공중위생관리법 시행령 제4조 1호에 따르면 숙박업은 일반숙박업과 생활형 숙박업으로 나뉩니다. 이에 따르면 생활형 숙박업은 손님..

정부의 주택 규제와 저금리로 인해 갈 곳 없는 자금이 이제는 도시 생활숙박시설에까지 몰리고 있는 상황입니다. 심지어 유명 건설사가 공급하는 생활숙박시설에는 아파트처럼 많은 프리미엄이 붙어 거래되고 있다고 합니다. 문제는 생활숙박시설 즉 '레지던스'를 오피스텔이나 아파트로 알고 투자하는 분들이 의외로 많다는 것입니다. 최근에 공급하는 생활숙박시설들은 편리한 교통과 생활 편의시설을 갖춘 곳에 분양하는 경우가 많고, 취사는 물론 개별등기와 전입신고가 가능해 아파트처럼 소유할 수 있을 뿐만 아니라 임대, 전대도 가능하다 보니 프리미엄을 보고 투자하는 경우가 많습니다. 무엇보다 적극적인 투자에 나서는 이유는 실거주 또는 수익형 임대운영이 가능하고, 언제든 분양권 전매 및 매매를 할 수 있는 데다, 주택이 아니기 ..

권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다. 일반적으로 권리금은 그 특성에 따라 다음과 같은 3가지 유형으로 구분되는데요. 첫 번째, 바닥권리금(장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성), 두 번째, 영업권리금(점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가), 세 번째, 시설권리금(영업시설, 비품 등 유형자산의 대가) 등이 있습니다. 권리금 보호 규정을 적용받을 수 있는 임대차 범위 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 ‘상..

임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(법 제8조 전단). 다만, 이런 경우 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 부여받은 임차인은 건물 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인은 임차건물을 낙찰 받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없게 됩니다. 즉 임차인은 경매로 인해 건물의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 임대차 계약 체결을 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다. 다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다(제8조 후단). 즉..

상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 계약 당시 관련 시행령에서 정하고 있는 일정 금액 기준 이하인 경우에만 적용되는 것으로 규정하고 있습니다.(상가건물 임대대차보호법 시행령 제2조 참조) 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원..

부동산을 매매 계약했을 때 매도인과 매수인은 계약금만 주고받은 상태에서는 쌍방이 계약을 해제할 수 있습니다. 단, 계약 당시 쌍방이 합의하여 특약으로 '계약을 해제할 수 없다'라고 규정하였으면 해제권을 행사할 수 없습니다. 하지만 상대방이 불법이나 채무불이행 등의 심각한 사유로 인해 매매계약을 진행할 수 없을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. ②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다. ③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다. ④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다. 민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기..

일반적으로 부동산을 계약할 때 매수인(임차인)은 매도인(임대인)에게 계약금의 10%정도를 계약금으로 지급하고 중도금과 잔금 날짜를 정하게 됩니다. 그런데 이 경우 계약이 정상적으로 이행되지 아니할 경우, 특히 매수인(임차인)이 제때에 중도금이나 잔금을 지급하지 아니할 경우 매도인은 계약을 해지하고 다른 사람에게 팔아버리면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 실제로 그렇게 간단하지 않으며, 잘못하면 큰 낭패를 볼 수도 있는 만큼 먼저 계약의 해제권은 어떻게 발생하고 언제까지 어떻게 행사할 수 있는지를 명확하게 알고 있어야 합니다. 부동산 계약의 「법정 해제」란 1) 법정 해제의 발생요건 ① 계약 이행을 지체할 때 매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그이행을..

정부규제로 아파트, 빌라와 같은 주거용 부동산 투자가 어려울때 상가, 사무실 등 수익형 부동산으로 자금이 몰리는 것이 일반적인 투자 경향이이었지만, 최근에는 경기침체에 코로나까지 겹치면서 수익형 부동산 시장도 투자 여건이 그리 좋지만은 않은데요. 전문가들은 요즘 같은 침체기에는 저평가되어 있고 향후 안정적인 수익이 예상되는 상가를 골라 투자하기를 조언합니다. 하지만 부동산 투자 격언에서 “주택 투자가 가장 쉽고, 토지 투자는 다음, 상가투자가 가장 어렵다"라는 말이 있을 정도로 상가 투자는 결코 쉬운 일이 아닙니다. 고려해야 하는 변수가 너무 많기 때문입니다. 그럼 상가에 투자할 땐 어떤 전략을 펴는 게 좋을까. 상가 재테크의 성패는 자본 수익과 임대수익 창출에 달려있습니다. 저성장 시대로 접어들면서 자..

상가건물 임대인이 월세를 대폭 인상해 달라고 요구하면서, 올려주지 못할 것 같으면 가게를 비워달라고 할 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요? 이 경우에는 상가임대차보호법에 의해 2가지로 나누어 볼 수 있는데요. 우선, 상가임대차보호법에 의한 지역별 환산보증금(보증금과 월세 환산액을 합계 금액) 이내에 있는 상가인 경우에는 임대인이 뭐라 하든 다음 두 가지는 보장받을 수 있습니다. (1) 월세 내지 보증금 인상률이 5%를 초과할 수 없다는 것(법 제11조) (2) 10년 동안 임대차 기간이 보장되는 것(갱신요구권, 법 제10조)입니다. ※ " 상가건물 임대차보호법 시행령' 개정안이 2018년 개정되어 임대차 기간(10년)과 임대료 인상률(5%)이 조정되었습니다. 상가건물 임대차보호법 적용 기준이 되는 「환산..